房屋租售/如何貸款購房

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  如何辦理貸款 ?

  如果購房貸款由開發商辦理,消費者只需要提供相關的證件、接到通知後去銀行辦理各項手續即可。如果消費者自己辦理,不瞭解程式則特別麻煩。

  各銀行辦理購房貸款的手續和過程基本相同,個別不同的方面要根據不同銀行而定。現以招商銀行為例,簡單介紹一下辦理個人購房貸款的過程,供有此需求的消費者參考。

借款人基本條件

1、年滿18周歲具有完全民事行為;

2、具有穩定的職業和收入;

3、已與開發商簽訂《商品房銷(預)售合同》;

4、已支付所購房全部價款20%以上的首付款;

5、借款人和財產共有人願意以所購房抵押並辦理抵押登記和財產保險。

借款人需提供材料

1、本人及配偶的有效身份證明(身份證、戶口名簿或其他有效居住證明),個體經營者要提供營業執照(驗原件、留影本);

2、借款人婚姻狀況證明(結婚證或單身證明);

3、外地、外籍或單身,要由有本地戶口的人做擔保;

4、借款人及配偶收入和財產證明;

5、購房合同和首付款收據;

6、財產共有人抵押承諾書;

7、銀行住房按揭貸款申請審批表。

貸款額度和期限

1、貸款額度最高不超過所購房產全部價款的80%,商業網點最高不超過60%;

2、貸款期限加借款人年齡不超過法定退休年齡,最長不超過30年。

貸款

1、借款人同開發商簽訂購房合同並支付首付款;

2、借款人提出貸款申請,提交貸款資料;

3、銀行受理,調查、審查、審批;

4、銀行與借款人簽訂借款合同;

5、辦理公證、保險手續;

6、銀行發放貸款

貸款的種類

住房貸款資金的財務安排涉及的內容很廣,但最主要的不外乎購房貸款的額度(成數)、期限和利率這三大問題。在介紹上述三大問題之前,有必要向購房者再次說明目前現行的三種貸款方式:個人住房貸款、個人住房委託貸款和個人住房組合貸款。個人住房公積金貸款是由商業銀行提供的商業性貸款;個人住房委託貸款是公積金管理中心委託商業銀行發放的政策性貸款;個人住房組合貸款是前兩者的組合。

住房公積金貸款:對於已參加交納住房公積金的居民來說,貸款購房時,應該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質,貸款利率很低,不僅低於同期商業銀行貸款利率(僅為商業銀行抵押貸款利率的一半),而且要低於同期商業銀行存款利率,也就是說,在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時,住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續時收費減半。

個人住房商業性貸款:以上兩種貸款方式限於交納了住房公積金的單位員工使用,限定條件多,所以,未繳存住房公積金的人無緣申貸,但可以申請商業銀行個人住房擔保貸款,也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款餘額占購買住房所需資金額的比例不低於30%,並以此作為購房首期付款,且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押,或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人,那麼就可申請使用銀行按揭貸款。

個人住房組合貸款:住房資金管理中心可以發放的貸款,最高限額一般為10-39萬元,如果購房款超過這個限額,不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由一個銀行的房地產信貸部統一辦理。組合貸款利率較為適中,貸款金額較大,因而較多被貸款者選用。

個人住房委託貸款(公積金貸款)最划算,個人住房貸款(商業性貸款)利息負擔最重,但具體的還款差別有多大,我們不妨再列表進行一下比較。

比較:假設某購房者夫婦二人欲購買一總價50萬元的住房,以自有資金支付首付款30%,即15萬元,其餘35萬元申請15年貸款。夫婦二人月收入為6000元,月公積金繳存比例為20%(企業與個人各負擔一半),現公積金總額為4萬元。商業性貸款的利息負擔比政策性貸款高得多,達到了1/3,月還款額多出10%,總額多出近5萬元,可不是個小數目。如此看來,自然應該選擇個人住房委託貸款,但是不行,這對夫婦不能完全依靠個人住房委託貸款,即便他們現有的公積金達4萬元,就是按10倍的較低倍率計算他們也可申請40萬元的公積金貸款,但因為政策性貸款最高限額只有30萬元,因此35萬元還是不可以的。因此,這對夫婦只有退而求其次,選擇個人住房組合貸款。那麼,他們每月的還款負擔承受得了嗎?說起來他們每月還款2781.45元,但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付,金額最多可以達到總收入的20%,即1200元/月,那麼他們需要自行支付的供樓款只有()2781.45-1200)1581.45元/月,和他們6000元的月收入相比負擔是很輕的了。不過,如果沒有公積金的支持,完全依靠商業貸款,那麼每月還款負擔還是比較重的,但占總收入50%左右的供樓負擔還是可以接受的。建議購房者在確定購房預算時不妨仔細算一算,多列出幾種選擇比較一下再去申請相應的貸款。

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